最近，国央企都在学习贯彻党的二十大精神，“二十大报告学习笔记”一度冲上热搜，一些国央企更是已经将其与业务挂钩，党员、公司领导、部门负责人周末停休，发起年终业绩冲刺。

二十大报告中，不但对房地产行业，对城投公司也有了新的方向指引。我们整理了多个研究机构对此次大会报告的研究成果，重点摘录了与地产城投息息相关的关键句。下面带大家逐句解读。

城投业务战略·布局和结构优化

总的来说，整个中国经济的底层逻辑发生了变化，从（房、地、产）到（产、地、房）。过去是房、地、产。因为人均住房的稀缺，住房需求拉动增长，引发地价快速上涨，然后形成了产业。

未来是产、地、房。要进一步实现人均GDP增长，核心是人均的生产力、生产效率要提升，这依赖于有更高效率的产业。

而城投公司作为服务于城市产业和经济发展的主力军，深入学习报告，充分理解报告精神，地方城投公司的发展具有重要意义，能够推动地方城投公司理清定位和发展方向，明确业务布局和重点业务，加快推动体制机制改革。

地方城投公司的转型升级，做实业务、做活经营是关键。整体来看，未来可供投资开发的项目越来越少，这也意味着城投公司要从“建设”中转型，加速布局公用事业、产业投资运营领域、乡村振兴领域。

公共事业领域

二十大报告指出，“着力解决好人民群众急难愁盼问题，健全基本公共服务体系，提高公共服务水平。”未来增量空间越来越有限，随着公用事业领域设施陈旧老化，人民对美好生活的要求不断提高，未来生活品质、服务水平、基本公共服务体系、公共服务水平也将不断提高，围绕着保障租赁性住房、城市更新、城市服务建设等工作将越来越多，这就意味着：公用事业将成为衡量一个地方城投公司经营质量和服务水平的关键。

城投必须要把握好公用事业的公益性和市场化的双重特点，始终坚持公益项目与市场项目“双轮驱动”，以市场化方式发挥城投公司在公共服务上的基础性、保障性作用，充分吸收社会资本参与，提高现代管理和服务水平。比如多地安居集团、城投公司承担起了筹建保租房的重任。

产业发展领域

二十大报告指出，“我们要坚持以推动高质量发展为主题，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，着力提升产业链供应链韧性和安全水平，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。”

地方城投公司作为区域经济发展与地方基础设施建设的主力军，产业振兴的重要载体，被寄托于推进区域经济发展、提升人民生活质量的重大使命。

面对持续发展的压力，城投公司必须：

1.基于地方产业基础和特色，充分理解当地政府产业发展政策，结合自身及所属集团的资源优势，来积极布局地方新兴产业的建设运营。

2.通过投融资、产业基金以及打造服务平台等运营模式，围绕核心产业做多元化布局，推动当地产业链上下游的完善与扩张。

乡村振兴领域

二十大报告指出，“全面推进乡村振兴，坚持农业农村优先发展，巩固拓展脱贫攻坚成果，加快建设农业强国，扎实推动乡村产业、人才、文化、生态、组织振兴，全方位夯实粮食安全根基，牢牢守住十八亿亩耕地红线，确保中国人的饭碗牢牢端在自己手中。”

对城投公司来说，要改变“重城轻农”的理念，树立城乡一体、城乡协同发展的理念，在业务上前瞻思考，主动做出积极调整，将农林文旅结合起来筹划，做强乡村振兴业务板块。

显然，乡村振兴意义重大，这不仅关系到巩固拓展脱贫攻坚成果，夯实粮食安全根基，更能够通过城乡融合发展推动乡村振兴，解决区域均衡发展的问题。

在乡村振兴中，城投公司要发挥保障性、引导性作用，立足当地特色农业、文旅资源，推动一二三产业融合发展，以市场化、品牌化、专业化为原则，做好基础设施建设，积极推动农业信息化、智慧化，将当地的特色产业做强做优做大。

租售并举·国企·城投纷纷入局

二十大报告中提到：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”这个“租购并举”模式也意味着，接下来的很长一段时间，租赁市场与商品房市场双轨制并行，已成必然。

近年来，住房租赁市场已经成为房地产市场的重要组成部分，租赁住房成为居民解决住房需求的重要途径之一。2015年底，中央经济工作会议就首次提及发展住房租赁市场，并强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向。此后，政策端推进住房租赁市场发展的步伐明显加快。

2020年12月，中央经济工作会议提出“要高度重视保障性租赁住房建设”，租赁市场进入以保障性租赁住房为抓手、重点解决住房租赁市场结构性问题的高质量发展阶段。

2021年6月国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系，随后中央加快金融、财税、土地等配套政策落地。

根据住建部数据，“十四五”期间，全国40个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房650万套（间），预计可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。

2021年、2022年全国建设筹集330万套（间）保租房，未来保租房发展仍有望进一步提速。另外，2022年8月，首批3支保租房公募REITs在沪深交易所上市，保租房公募REITs的落地，打通了“投融管退”闭环，有利于提高市场化企业的参与积极性，有助于增加保障性租赁住房供给量。

本次二十大报告中再次强调加快建立“租购并举”住房制度，政策红利有望继续释放，随着住房租赁需求的逐步扩大，保障房市场正进入“加速奔跑模式”，这个市场也正成为未来最具确定的高增长蓝海市场！

这也为开发企业、运营企业、装饰装修企业、金融机构等提供了新的发展机遇，相关企业需要抓住政策红利和市场发展期，拓展新的市场空间。

图：我国住房租赁市场发展阶段

最后，中国经济的深层逻辑正在发生深刻变化。无论是房地产行业，还是城投公司，都要以党的二十大精神为指引，围绕「中国式住有所居」的目标，理清思路再出发！

同样我们也希望城投公司能在“中国式现代化”的范畴，继续担起地方经济社会发展的顶梁柱和压舱石的责任，加速前进。